Urbanisme : de nouvelles règles de construction désormais en vigueur à Douala

C’est ce 21 février 2022 marque la mise en application de l’arrêté fixant les modalités du régime des constructions à Douala. Il se fonde sur la loi du 21 avril 2004 régissant l’urbanisme au Cameroun, et la délibération du 12 août 2021 fixant les pénalités à payer pour absence de déclaration ou pour déclaration frauduleuse de construction. Structuré autour de 3 chapitres et 16 articles, le corpus du nouveau texte précise le régime général des constructions dans la ville de Douala, la procédure de contrôle, les sanctions au non-respect des dispositions légales et réglementaires en la matière.

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D’après les statistiques délivrées par la Communauté urbaine de Douala (CUD), environ 10 000 immeubles violent les règles d’urbanisme. Soit 3/4 des immeubles construits dans la capitale économique. Pourtant, la loi du 21 avril 2004 régissant l’urbanisme au Cameroun stipule en son article 97 que « toute occupation du domaine public est soumise à l’obtention préalable d’une occupation d’occuper le sol à titre provisoire ». L’arrêté municipal du 21 février 2022 entérine le certificat d’urbanisme (article 2), le permis de construire (article 4), le permis d’implanter (article 6), et le certificat de conformité (article 8), comme les actes d’urbanisme requis pour les constructions dans la ville de Douala. Ces documents délivrés par le maire de Douala sont soumis à des modalités d’obtention rigoureusement consacrées.  

Construction non-éligible

Défini comme un document d’information sur les règles d’urbanisme et les servitudes administratives auxquelles est assujetti un terrain, le certificat d’urbanisme, conformément à l’alinéa 5 de l’article 3 de l’arrêté, est délivré pour une «durée de validité de 6 mois, prorogeables une seule fois pour la même durée, sur demande présentée un mois au moins avant l’expiration du délai». Quant au permis de construire, il est un acte administratif qui autorise  une construction après vérification de sa conformité aux règles de l’art et de l’urbanisme en vigueur. Sa délivrance est soumise à la présentation de plusieurs pièces administratives et un dossier technique : «le permis de construire est périmé si les constructions ne  sont pas entreprises dans les 24 mois suivant sa date de délivrance. Il en sera de même si les travaux sont interrompus et constatés comme tel pendant une période supérieure à 12 mois», mentionne l’arrêté municipal.

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Considéré comme un acte administratif d’urbanisme exigé pour toute construction non-éligible au permis de construire (constructions sommaires, précaires et temporaires), le permis d’implanter est également exigé pour les constructions projetées sur les dépendances du domaine national, et éventuellement dans les zones prévues à cet effet dans un document de planification urbaine, à l’exception des réserves foncières et des zones non aedificandi. Comme les précédents actes d’urbanisme, l’obtention du certificat de conformité répond à une procédure rigide. Étant l’acte par lequel le Maire de la ville constate que l’ouvrage réalisé est conforme aux indications contenues dans les documents ayant fait l’objet de la délivrance du permis de construire ou du permis d’implanter dudit ouvrage. Le chapitre 3 de l’Arrêté municipal du 21 février 2021 traite des sanctions applicables aux auteurs des infractions aux règles de construction. 

Corruption

Le défaut de permis de construire, d’implanter ou du certificat de conformité, expose, ainsi, le promoteur au paiement d’une amende de 30% des droits dus, conformément aux dispositions de l’article 29 de la loi du 15 décembre 2009 portant fiscalité locale. Le manquement à la procédure de conformité expose par ailleurs le maître d’œuvre au paiement d’une amende de 500 000 FCFA, majorée des intérêts de 10% par jour de retard, sans préjudice de son interdiction ou de sa suspension de l’exercice de ses fonctions dans le cadre des activités nécessitant un acte d’urbanisme de la ville de Douala. Toute déclaration frauduleuse entraîne, également, le paiement de 100% des droits dus, sans préjudice pour la CUD d’engager des poursuites administratives, pénales et/ou civiles contre leurs propriétaires.  Dans le même ordre d’idées, l’article 14 de l’arrêté municipal peut également prescrire la démolition des immeubles menaçant ruine ou bâtiments insalubres. 

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«Les propriétaires des immeubles insalubres disposent pour les personnes physiques d’un délai de 30 jours pour procéder à la démolition et pour les personnes morales, d’un délai de 15 jours», prévoit l’arrêté municipal.  

Quant aux immeubles menaçant ruine doivent être démolis à l’immédiat dès réception du rapport du Labogenie faisant état de leur dangerosité. La nouvelle réglementation des constructions dans la ville de Douala entre en vigueur dans un contexte marqué par la recrudescence du phénomène d’effondrement des immeubles, et des constructions anarchiques et non-réglementaires. Il est par conséquent institué au sein de la Communauté urbaine de Douala, un numéro vert pour dénoncer les cas de constructions irrégulières ou tous faits de corruption.

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